Erhöhung der ImmoESt ab 2027: Was der Verkauf von Altvermögen jetzt bedeutet

Was ist die Immobilienertragsteuer?

Die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) fällt bei jeder entgeltlichen Veräußerung eines Grundstücks, einer Wohnung oder eines Hauses an. Sie ist eine Form der Einkommensteuer auf den Wertzuwachs zwischen Anschaffung und Veräußerung. Für die Gewinnermittlung werden die Anschaffungskosten vom Veräußerungserlös abgezogen.

Entscheidend für die Höhe ist, ob es sich um Altvermögen oder Neuvermögen handelt. Als Altvermögen gilt eine Immobilie, deren letzter entgeltlicher Erwerb vor dem 31. März 2002 erfolgte. Bei Neuvermögen werden die tatsächlichen Anschaffungskosten herangezogen, bei Altvermögen pauschale Werte. Bei Erbschaften und Schenkungen ist der ursprüngliche Erwerb des Vorbesitzes maßgeblich. Der Erbfall beginnt die Frist nicht neu.

Die Pauschale ist ein Wahlrecht: Auf Antrag können die Einkünfte nach den tatsächlichen Anschaffungs- und Herstellungskosten ermittelt werden (§ 30 Abs 5 EStG). Ob dies vorteilhaft ist, hängt von den vorhandenen Nachweisen ab und ist im Einzelfall zu prüfen.

Warum die ImmoESt ab 2027 steigt

Mit dem Budgetbegleitgesetz 2027–2028, beschlossen am 8. Juli 2026 und kundgemacht am 29. Juli 2026 (BGBl. I Nr. 62/2026), wurde die Belastung erhöht. Der besondere Steuersatz bleibt bei 30 %. Gesenkt werden jedoch die pauschalen Anschaffungskosten für Altvermögen. Dadurch steigt der steuerpflichtige Anteil des Verkaufserlöses und damit die effektive Belastung.

Die folgenden Beispiele beziehen sich auf einen fiktiven Veräußerungserlös von 500.000 Euro. Sie dienen der Veranschaulichung der Prozentsätze. Die tatsächliche Steuer hängt von weiteren Faktoren ab, etwa von nachweisbaren Aufwendungen und Befreiungen.

Nicht umgewidmetes Altvermögen: Die effektive Belastung steigt von 4,2 % auf 6 % des Veräußerungserlöses. Das sind bei 500.000 Euro rund 21.000 Euro bisher und rund 30.000 Euro künftig.

Umgewidmetes Altvermögen: Wurde die Liegenschaft nach dem 31. Dezember 1987 und nach dem letzten entgeltlichen Erwerb umgewidmet, steigt die Belastung von 18 % auf 21 %. Bei 500.000 Euro sind das 90.000 Euro bisher und 105.000 Euro künftig.

Umwidmungen nach dem 31. Dezember 2024: Zusätzlich gilt der Umwidmungszuschlag von 30 %. Er wirkt auf den Grundstücksanteil und ist durch dessen Verkaufspreis begrenzt. Rechnerisch steigt die effektive Belastung von 23,4 % auf 27,3 % des Verkaufserlöses für den Grundstücksanteil. Der Zuschlag ist nur insoweit zu berücksichtigen, als die Summe aus Einkünften und Zuschlag den Grundstückserlös nicht übersteigt. Der tatsächliche Betrag hängt vom Einzelfall ab. Bei wirtschaftlich mitverkauftem Gebäude betrifft der Zuschlag nur den Grundanteil.

Was Eigentümerinnen und Eigentümer jetzt tun können

Klären Sie zunächst, ob es sich um Alt- oder Neuvermögen handelt. Prüfen Sie anschließend die Widmungsgeschichte des Grundstücks, insbesondere ob und wann eine Umwidmung erfolgt ist. Beides bestimmt, welcher Satz zur Anwendung kommt.

Ermitteln Sie danach den realistischen Marktwert. Nur mit einem belastbaren Wert lässt sich die voraussichtliche Steuerlast in die Verkaufsplanung einbeziehen. Eine Immobilienvermittlung kann bei Marktwert, Nachfrage und strukturiertem Verkaufsprozess unterstützen. In einem persönlichen Service-Termin lässt sich die individuelle Ausgangslage besprechen.

Die steuerliche Beurteilung gehört in die Hände einer Steuerberaterin oder eines Steuerberaters. Dort lassen sich die konkreten Zahlen berechnen, Befreiungen prüfen und Verkaufszeitpunkte gegeneinander abwägen.

Fazit

Die Erhöhung trifft Eigentümerinnen und Eigentümer von Altvermögen spürbar. Der Steuersatz von 30 % bleibt gleich, doch durch die abgesenkten pauschalen Anschaffungskosten steigt die effektive Belastung von 4,2 % auf 6 %, von 18 % auf 21 % oder von 23,4 % auf 27,3 % des Veräußerungserlöses für den Grundstücksanteil. Wer verkaufen will, sollte Altvermögen, Widmung, Befreiungen und den Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses früh prüfen.