Grundverkehr & Genehmigungen – was bei Zweitwohnsitz und Ausländererwerb zu beachten ist.

Zweitwohnsitz in Österreich: Widmung, Widmungsänderung und die Tücken im Detail

Einer der häufigsten Irrtümer beim Immobilienkauf in Österreich betrifft den Begriff des Zweitwohnsitzes. Viele Kaufinteressierte gehen davon aus, dass es sich dabei lediglich um eine Frage der persönlichen Lebensgestaltung handelt – dass man also schlicht entscheidet, ob man in einer Immobilie seinen Hauptwohnsitz begründet oder sie als Feriendomizil nutzt. In Österreich ist das jedoch eine Frage des Raumordnungs- und Grundverkehrsrechts, die in vielen Fällen behördlich geregelt ist.

Eine Liegenschaft, die als Zweitwohnsitz gewidmet ist oder die in einer Zone liegt, in der Zweitwohnsitze per Raumordnung nicht gestattet sind, kann nicht nach Belieben als solcher genutzt werden. Umgekehrt darf eine Immobilie, die als Hauptwohnsitz gewidmet ist, in bestimmten Regionen nicht als Ferienwohnung vermietet oder dauerhaft leer gelassen werden. Die Gemeinden haben in vielen Bundesländern das Recht, Zweitwohnsitze per Verordnung zu beschränken oder gänzlich zu untersagen – ein Instrument, das insbesondere in touristisch stark frequentierten Regionen wie dem Tiroler Oberland, dem Pinzgau oder dem Salzkammergut zunehmend eingesetzt wird.

Wer eine Liegenschaft kauft, ohne die Widmungssituation vorab zu prüfen, riskiert erhebliche Probleme: Eine nachträgliche Nutzungsänderung ist oft nur mit großem bürokratischen Aufwand und langen Verfahrensdauern möglich – wenn überhaupt. In einigen Fällen ist eine Widmungsänderung schlicht nicht genehmigungsfähig. Das bedeutet im Klartext: Man kauft eine Immobilie, kann sie aber nicht so nutzen, wie man es beabsichtigt hatte.

Ausländererwerb: Besonderheiten für Drittstaatsangehörige

Für Staatsangehörige aus Drittstaaten – also Personen, die weder EU- noch EWR-Bürgerinnen und -Bürger sind – gelten in Österreich besonders strenge Regelungen beim Immobilienerwerb. In nahezu allen Bundesländern ist eine ausdrückliche Genehmigung der zuständigen Grundverkehrsbehörde erforderlich, bevor ein Kaufvertrag rechtsgültig werden kann. Das bedeutet: Ein ohne diese Genehmigung abgeschlossener Kaufvertrag ist schwebend unwirksam und kann nachträglich für nichtig erklärt werden, wenn die Genehmigung nicht erteilt wird.

Die Genehmigung wird von der Behörde anhand verschiedener Kriterien erteilt oder verweigert. Dabei spielen unter anderem der Verwendungszweck der Immobilie, der Nachweis eines berechtigten Interesses am Erwerb sowie die wirtschaftliche und persönliche Situation der Antragstellerin bzw. des Antragstellers eine Rolle. In einigen Bundesländern wird zudem geprüft, ob der Erwerb raumordnungsrechtlich unbedenklich ist und ob öffentliche Interessen – etwa der Schutz landwirtschaftlicher Flächen – entgegenstehen.

Besonders wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass das Genehmigungsverfahren Zeit braucht. Kaufinteressierte sollten daher frühzeitig mit dem Verfahren beginnen und keinesfalls davon ausgehen, dass eine Genehmigung automatisch oder innerhalb weniger Tage erteilt wird. In der Praxis empfiehlt es sich, das Genehmigungsverfahren parallel zur Vertragsverhandlung einzuleiten und den Kaufvertrag entsprechend mit einer aufschiebenden Bedingung zu versehen, die erst mit Erteilung der behördlichen Genehmigung wirksam wird.

Häufige Fehler beim Immobilienkauf als Ausländer in Österreich

In der Beratungspraxis zeigt sich immer wieder, dass ausländische Kaufinteressierte – aber auch inländische Käuferinnen und Käufer ohne einschlägige Erfahrung – bestimmte Fehler besonders häufig begehen. Ein klassischer Irrtum ist die Annahme, dass ein notariell beglaubigter Kaufvertrag automatisch rechtsgültig ist. In Österreich ist ein Kaufvertrag für eine genehmigungs­pflichtige Liegenschaft erst dann vollständig wirksam, wenn auch die behördliche Genehmigung vorliegt und der Eigentumserwerb im Grundbuch eingetragen ist.

Ein weiterer verbreiteter Fehler ist das Vertrauen auf mündliche Zusagen – etwa die Aussage, dass eine Ferienwohnung problemlos als Zweitwohnsitz genutzt werden darf. In Österreich zählen in Grundstücksangelegenheiten grundsätzlich nur schriftlich dokumentierte Fakten, und selbst diese müssen im Lichte der aktuellen Gesetzgebung und Widmungssituation geprüft werden. Mündliche Zusicherungen, die nicht mit dem tatsächlichen rechtlichen Rahmen übereinstimmen, entfalten keine rechtliche Bindungswirkung und schützen Käuferinnen und Käufer nicht vor negativen Konsequenzen.

Schließlich wird auch die steuerliche Dimension häufig unterschätzt. Der Erwerb einer Immobilie in Österreich ist mit der Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 Prozent des Kaufpreises sowie mit Grundbucheintragungsgebühren von 1,1 Prozent verbunden. Hinzu kommen Notariats- und Anwaltskosten sowie gegebenenfalls Maklerprovisionen. Wer diese Nebenkosten nicht frühzeitig in seine Finanzplanung einbezieht, erlebt beim Abschluss häufig unangenehme Überraschungen.