Maklerprovision & Bestellerprinzip in Österreich: Wer zahlt wann?
10.02.2026
Autor/-in
Benjamin Hofmann
Kategorien
- Mieten
- Vermieten
Die Maklerprovision zählt zu den größten Nebenkosten rund um Miete und Immobilienkauf. Gleichzeitig herrscht in Österreich seit der Einführung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsmiete mehr Klarheit, aber auch mehr Verunsicherung: Wer ist Auftraggeber, wer ist zahlungspflichtig, und wann sind Provisionsvereinbarungen überhaupt zulässig? In diesem Beitrag bringen wir Struktur in das Thema Maklerprovision, erklären das Bestellerprinzip beziehungsweise Erstauftraggeberprinzip und zeigen praxisnah, wer in Österreich bei Miete und Kauf in welchem Szenario zahlt, welche Höchstgrenzen gelten und wo typische Stolperfallen liegen.
Das Wichtigste in Kürze
- Seit 1. Juli 2023 gilt bei der Vermittlung von Wohnungsmietverträgen in Österreich das Bestellerprinzip: Zahlen muss grundsätzlich, wer den Makler zuerst beauftragt.
- Mieter zahlen nur dann eine Maklerprovision, wenn sie selbst als Erstauftraggeber einen echten Suchauftrag erteilen und keine gesetzlichen Ausschlussgründe greifen.
- Beim Immobilienkauf gilt dieses Bestellerprinzip nicht; hier greifen weiterhin die Provisionsregeln und Höchstgrenzen der Immobilienmaklerverordnung.
Was ist die Maklerprovision in Österreich überhaupt?
Die Maklerprovision ist das Honorar für eine erfolgreiche Vermittlungsleistung. Erfolgreich bedeutet in der Praxis, dass es aufgrund der Tätigkeit des Maklers zum Abschluss des vermittelten Geschäfts kommt, also zum Mietvertrag oder Kaufvertrag. Entscheidend ist dabei, dass die Provision nicht einfach »für Besichtigungen« oder »für die Aufnahme in eine Interessentenliste« geschuldet ist, sondern an den Vermittlungserfolg gekoppelt ist. Für Verbraucher ist zudem wesentlich, dass die zulässige Provisionshöhe nicht frei festgelegt werden kann, sondern an gesetzlichen Höchstgrenzen orientiert ist.
Bestellerprinzip und Erstauftraggeberprinzip: Was gilt seit 1. Juli 2023?
In Österreich wird umgangssprachlich vom Bestellerprinzip gesprochen, rechtlich ist häufig auch der Begriff Erstauftraggeberprinzip im Umlauf. Der Kern ist in der Praxis identisch: Bei der Vermittlung von Wohnungsmietverträgen soll grundsätzlich jene Partei die Maklerprovision zahlen, die die Maklerleistung zuerst veranlasst hat. In den meisten Vermietungsfällen ist das die Vermieterseite, weil sie den Makler mit der Vermarktung und der Mietersuche beauftragt. In diesem Standardszenario dürfen Wohnungssuchende keine Provisionspflicht »übernommen bekommen«, auch nicht teilweise.
Wichtig ist der sachliche Geltungsbereich: Das Bestellerprinzip betrifft die Vermittlung von Wohnungsmietverträgen, also Wohnraum, typischerweise Wohnungen und Einfamilienhäuser. Es gilt nicht für die Vermittlung von Kaufverträgen und es gilt nicht für klassische Geschäftsraummieten wie Büro oder Geschäftslokal. Bei Dienstwohnungen bestehen ebenfalls Ausnahmen.
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Wer zahlt die Maklerprovision bei der Miete in Österreich?
In der Vermietung ist die zentrale Frage nicht mehr »Mieter oder Vermieter?«, sondern »Wer war Erstauftraggeber?«. Beauftragt der Vermieter den Makler zuerst, dann ist die Provisionsvereinbarung mit dem Wohnungssuchenden unzulässig und die Provision wird ausschließlich mit dem Vermieter vereinbart und abgerechnet. Für Wohnungssuchende heißt das: Der Regelfall ist seit 1. Juli 2023 eine provisionsfreie Anmietung, sofern der Makler vom Vermieter beauftragt wurde.
Der umgekehrte Fall ist möglich, aber deutlich enger: Zahlt der Mieter, dann nur, wenn er als Erstauftraggeber einen Suchauftrag erteilt, also den Makler ausdrücklich beauftragt, aktiv passenden Wohnraum zu suchen. In diesem Setup kann eine Provision zulässig sein, allerdings greifen zusätzliche Schutzmechanismen und typische Ausschlussgründe, die eine Provisionsvereinbarung trotz erster Beauftragung unzulässig machen können. In der Praxis relevant sind insbesondere Konstellationen, in denen eine Wohnung bereits beworben oder inseriert wurde oder strukturelle Näheverhältnisse bestehen, die eine Umgehung vermuten lassen.
Für die operative Praxis bedeutet das: Wer als Wohnungssuchender »nur« auf ein Inserat reagiert und besichtigt, sollte in der Regel nicht provisionspflichtig werden, wenn der Vermieter bereits Auftraggeber ist. Wer hingegen einen Suchauftrag unterschreibt, erzeugt eine andere Rechtslage, die dann auch eine Provisionspflicht auslösen kann, sofern alle Voraussetzungen sauber erfüllt sind.
Wer zahlt die Maklerprovision beim Immobilienkauf in Österreich?
Beim Kauf von Immobilien gilt das Bestellerprinzip in Österreich nicht. Hier bleibt es bei den klassischen Spielregeln: Eine Provision kann grundsätzlich mit jener Partei vereinbart werden, die den Makler beauftragt, und in der Praxis sieht man je nach Objekt, Region und Vermarktungsmodell unterschiedliche Konstellationen. Häufig ist eine Provisionspflicht auf Käuferseite anzutreffen, oft auch im Rahmen der Doppelmaklertätigkeit, sofern rechtlich zulässig und transparent offengelegt. Entscheidend ist, dass die Provisionsvereinbarung wirksam zustande kommt und die Höchstgrenzen eingehalten werden.
Typische Praxisfragen: Wann wird eine Provision fällig und was muss im Maklervertrag stehen?
Unternehmensseitig ist die sauberste Lösung ein transparentes, dokumentiertes Setup: klare Beauftragung, klare Rollen, klare Information über die Tätigkeit, klare Provisionsvereinbarung. Für Konsumenten ist entscheidend, ob überhaupt ein Maklervertrag zustande gekommen ist, ob die Provisionsklausel verständlich kommuniziert wurde und ob das vermittelte Geschäft tatsächlich aufgrund der Maklertätigkeit zustande kam.
Im Mietbereich kommt seit dem Bestellerprinzip eine zusätzliche Prüfschicht dazu: Selbst wenn ein Dokument unterschrieben wurde, ist die Provisionsvereinbarung mit Wohnungssuchenden unzulässig, wenn die Vermieterseite zuerst beauftragt hat. Genau hier entstehen in der Praxis die meisten Streitfälle, weil »Kontaktaufnahme« und »Beauftragung« verwechselt werden oder weil Suchaufträge zu breit eingesetzt werden.
Umgehungsversuche und Graubereiche: Worauf Marktteilnehmer achten sollten
Das Bestellerprinzip soll eine klare Kostenzuordnung schaffen. In der Umsetzung entstehen Graubereiche vor allem dort, wo Prozessschritte nicht sauber getrennt werden oder wo Dokumente nicht die tatsächliche Abfolge widerspiegeln. Für Vermieter ist relevant, dass eine professionelle Vermarktung weiterhin möglich ist, aber dass die Kostenlogik anders verteilt ist als früher. Für Wohnungssuchende ist relevant, dass ein Suchauftrag ein echtes Mandat sein sollte und nicht als Standardformular in jedem Besichtigungsprozess auftauchen darf, wenn die Wohnung bereits am Markt ist.
Fazit: Klare Spielregeln, mehr Transparenz, bessere Planbarkeit
Für die Wohnungsmiete in Österreich ist die Leitlinie seit 1. Juli 2023 eindeutig: Bestellerprinzip beziehungsweise Erstauftraggeberprinzip. Wer den Makler zuerst beauftragt, zahlt, und in der Praxis ist das bei Mietwohnungen meist der Vermieter. Mieter zahlen nur in eng definierten Fällen, wenn sie tatsächlich als Erstauftraggeber einen Suchauftrag erteilen und keine Ausschlussgründe greifen. Beim Immobilienkauf gilt diese Logik nicht, hier bleiben Provisionsvereinbarung und Provisionshöhe im Rahmen der geltenden Höchstgrenzen das zentrale Thema.
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