Immobilien-Trends in aktuellen Krisenzeiten

Inflation

Inflation bedeutet primär steigende Preise bestimmter Produkte aus dem definierten Warenkorb, in der Folge aber eine Steigerung des allgemeinen Preisniveaus. Dadurch geht die Stabilität der Kaufkraft verloren, welche ein wichtiges Ziel der Wirtschaft darstellt. Laut Schulmeinung gibt es da nur zwei wichtige Stellschrauben: Leitzins und Geldmenge. Letzteres ist mit der Finanzkrise durch die unbegrenzten Anleihekäufe der EZB aufgegeben worden, somit bleibt nur mehr die Zinspolitik. Man spricht von zwei Arten von Inflation, der Nachfrage-Inflation und der Kosten-Inflation. Mit der Zinspolitik kann man aber nur die Nachfrage-Inflation korrigieren bzw. drücken.

Zinsen und Kreditklemme

Der Euribor (3-Monats-Zinssatz), der für viele Immobilienkredite als Referenz herangezogen wird, stieg von minus 0,6 Prozent auf plus 2,16 Prozent anfangs 2023. Der »aktuelle Kurs« liegt bei 2,48 Prozent. Tendenz weiter steigend.

Gerade in diesem Marktumfeld verstärkt auch die Finanzmarktaufsicht (FMA) mit einer Verschärfung der Regulierung den Gegenwind für Immobilien. So gelten ab Ende 2022 verbindliche Kreditvergabe-Kriterien für private Immobilienkäufer*innen, welche nicht spurlos an privaten Immobilienkäufer*innen vorübergingen. Angeblich kam es zu einem Rückgang der Hypothekarkredite um ca. 60 Prozent.

Damit wird die Nachfrage nach Miete forciert und die nach Eigentum reduziert. Alles in allem eine gewagte Entwicklung, da die Eigentumsquote mit rund 49 Prozent sowieso äußerst bescheiden ausfällt.

Bei der Finanzierung, wenn man sie bekommt, spielt die Wahl des Zinssatzes – fix oder variabel – wieder eine entscheidende Rolle. Bei der Finanzierung sind die österreichischen Konsument*innen relativ risikoreich unterwegs.

Energie und Energiekosten

Steigende Energiekosten drücken das wirtschaftliche Wachstum und führen zu Wohlstandsverlust. Bisher hat man billige Energie beschafft, und zwar unabhängig von politischen und ideologischen Fakten. Für den jetzt diskutierten Energie-Wechsel, bei dem versucht wird, alternative Energieformen gegen tradierte auszutauschen, funktioniert dies kurz- bis mittelfristig nicht. Das wird einige Jahre, wenn nicht Jahrzehnte, benötigen.

Aber was tun in der Zwischenzeit?

Unabhängig davon zwingen die hohen Energiekosten wahrscheinlich die Immobilieneigentümer*innen zu einer intensiven Sanierungspflicht mit Mindeststandards des alten Gebäudebestandes. Dies ist bei »fallenden« Mieterträgen nicht zu unterschätzen.

Aber: Jedes Gebäude, das im Bestand erhalten werden kann, spart Energie, teure Baustoffe und CO₂ ein. Denn auch für eine umfassende Bestandssanierung werden Baustoffe gebraucht, die aber aufgrund knapper Rohstoffe, gestiegener Materialkosten und lückenhafter Lieferketten immer teurer werden.

Bestellerprinzip

Mit Mitte des Jahres wird die erprobte Doppelmaklertätigkeit (über 100 Jahre gelebte Praxis) bei Wohnungsimmobilien abgeschafft und das sogenannte Bestellerprinzip eingeführt. Das bedeutet, dass künftig nur mehr Vermieter*innen als Auftraggeber*innen Vermittlungsprovision zu zahlen haben werden.

Bisher hatten Makler*innen für einen Interessenausgleich zwischen Mietpartei und Vermieter*in gesetzlich vorgeschrieben zu sorgen. Wie eine Vermittlung ohne Einbeziehung beider Seiten möglich sein soll, wird sich erst zeigen.

Mit der Einführung folgt Österreich den deutschen Spuren. Als in Deutschland das Bestellerprinzip eingeführt wurde, hat sich das Wohnungsangebot um ein Drittel verringert. Das hat das Problem, eine passende Wohnung zu finden, folglich verschärft. Aber auch Themen wie Klimaschutz, Digitalisierung, Energie, Ressourcen, Flächenknappheit und Biodiversität bestimmen zu Recht längst nicht nur mehr den gesellschaftlichen Dialog, sondern sie sind auch als Anforderungen an neue (Wohn-)Projekte angekommen.

Dieser Mix aus unterschiedlichen Markteinflüssen dürfte die Immobilienbranche noch länger beschäftigen. Die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt waren von Unsicherheiten geprägt. Nach einem Jahrzehnt ständig steigender Preise scheint erstmals der schon lange zitierte Plafond erreicht zu sein. Außerdem wird in den nächsten Jahren die Immobilienwirtschaft vom Erneuerbaren-Wärme-Gesetz gefordert werden. Investitionen zur thermischen Sanierung und Dekarbonisierung sind Gebot der Stunde, diese müssen nicht nur finanziert, sondern auch umsetzbar gemacht werden.

Welche Auswirkungen haben nun die beschriebenen Krisen auf den Immobilienmarkt?

Wegen der langen »Produktionszeit« hinkt die Immobilienwirtschaft der Wirtschaftskonjunktur grundsätzlich um ca. ein bis zwei Jahre verzögert nach.

Für viele Jahre hat gegolten: Immobilienpreise kennen nur eine Richtung, und zwar nach oben. Natürlich gelten Immobilien nach wie vor als sichere Anlage – umso mehr in Zeiten von hoher Geldentwertung. Aufgrund der Krisen und unsicheren Entwicklung muss man jetzt jedoch deutlich stärker nach einzelnen Immobilien-Segmenten differenzieren.

Segment »Wohnimmobilien«

Im Segment des Wohnens bleibt der Wunsch nach einem Eigenheim für viele wohl künftig unerfüllt, zumindest für längere Zeit. Einerseits sind die Kreditvergaberichtlinien aus Angst vor einer neuen Immobilienblase deutlich verschärft worden und andererseits verteuern steigende Zinsen die Finanzierung des Eigenheimwunsches. In der Bankenbranche allgemein sowie in der Nationalbank wird geschätzt, dass mindestens ein Viertel bis ein Drittel als potenzielle Kaufpartei daher ausfällt und in den Mietermarkt gedrängt wird. Etwas aufgefangen wird dieser Nachfrage-Knick wohl durch die sogenannte Erbengeneration, die finanziell von ihren Eltern oder ihrer Familie unterstützt und sich unabhängig vom eigenen Einkommen eine Wohnung leisten können wird. 

Man rechnet damit, dass die Kaufpreise gar nicht bzw. nur mehr mäßig ansteigen. Die Signale aus dem Immobiliengeschäft lassen erkennen, dass der Marktzyklus seinen oberen Punkt erreicht hat. Eigentlich sollten die Preise in diesem Segment nachgeben. Das heißt nicht, dass eine Preisblase demnächst zu platzen droht, sondern, dass bei einigen Immobilienarten wie kleineren Wohnungen, älteren Häusern und Immobilien an schlechten Lagen die »Preisdynamik« langsam abflaut. Teilsegmente wie größere Mehrzimmer-Wohnungen oder Wohnimmobilien in schönen A-Lagen dürften hingegen stabil ihre Preise halten.

Wohnungsmieten

Sicher werden Mieterhaushalte auf längere Zeit durch Energie- und Wohnkosten belastet werden. Viele Haushalte werden die Grenzen des für sie Leistbaren erreichen bzw. überschreiten (was nicht nur für Mietparteien gilt). So werden die hohen Energiekosten zwangsläufig weitergegeben, sodass diese Haushalte ihren sonstigen Konsum zurückfahren müssen. Das betrifft dann etwa die Gastronomie und die Konsumgüter-Branche. Die Single-, aber auch die Paar-Haushalte können mit den aktuell häufig gebauten und von Anleger*innen gekauften Wohnungen per Miete bedient werden. Kritischer ist die Gruppe der Familien mit Kind(ern), die sich plötzlich Wohnen im Eigentum nicht mehr leisten kann und neu auf den Mietwohnungsmarkt drängen wird. Dies wird zu steigenden Neubaumieten bei größeren Mehrzimmer-Wohnungen führen.

Die Bedeutung des Mietrechts und der Druck auf den Gesetzgeber werden hier stark steigen, damit das »Wohnen« als empfundenes Grundrecht besser bedient wird. Rechtliche oder faktische »Schräglagen« am Mietmarkt werden vermutlich in der Zukunft noch heftiger diskutiert. Stichwort: Altbau- vs. Neubaumietrecht, Leerstände, Vergaberichtlinien bei Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen, Pendlerthematik, Flächen-Versiegelung, Stadtkernentwicklungen etc.

Hier muss man auch nochmals die Auswirkungen des neu eingeführten Bestellerprinzips anführen. Das Bestellerprinzip sagt vereinfacht, dass die Person, die die Immobilienmaklerin oder den Immobilienmakler beauftragt, auch die Dienstleistung zu zahlen hat. Die damit einhergehenden Folgen werden sich zeigen.

Für das Luxusimmobilien-Segment gelten etwas andere Spielregeln

Auch hier kann man sich nicht ganz den Einflüssen der genannten Krisen entziehen. Bei einer Rezession leidet bekanntlich immer auch der Luxusimmobilienmarkt, weil die Käufer*innen einfach vorsichtiger sind und sich bei ihren Ausgaben zurückhalten. Auch hier rechnet man mit einem leichten Nachlassen der Preise und einem längeren Verkaufszeitraum.

Grundsätzlich gilt: Das Angebot ist knapp

Warum? Seit vielen Jahren gibt es einen Nachfrageüberhang nach Wohnimmobilien. Gründe dafür sind die steigende Zahl von Single-Haushalten und der starke Zuzug in die Stadt. Aufgrund der Unsicherheiten am Markt wird erwartet, dass Eigentümer*innen einen Verkauf von Immobilien eher verschieben. Mit weniger Verkäufen werde außerdem gerechnet, weil die Preiserwartungen seitens der Verkäufer*innen immer noch viel zu hoch seien.

Die Wohnungsknappheit wird bleiben

Doch wie beeinflusst die Wohnungsknappheit nun den Immobilienmarkt und was sind die möglichen Auswirkungen dieser Wohnungsnot auf Immobilienkäufer*innen und Eigentümer*innen?

Für die Regulierung des Wohnungsmarktes, für die Bekämpfung der Wohnungsknappheit und den Erhalt eines stabilen Wohnungsmarktes ist die Politik zuständig. Die Diskussionen laufen hierbei jedoch sehr unterschiedlich. Es wird deutlich, dass die Wohnungsknappheit ein heikles Thema ist, welches sich nicht mit einfachen Antworten abhandeln lässt. Im Spannungsgefüge zwischen Mietpartei, Eigentümer*in und Politik wird es sicherlich noch viele Diskussionen geben. Fakt ist jedoch, dass die aktuellen Maßnahmen häufig eher Kapitalanleger*innen vor Investitionen in den Wohnungsmarkt abschrecken und somit die Renditen unattraktiver werden. Diese Informationen sollten Sie als Verkäufer*innen unbedingt berücksichtigen, da es auch Ihren Verkaufspreis reduzieren kann, obwohl Mieten aktuell durchaus steigen.

Insgesamt ist daher eine umfassende und langfristige Strategie notwendig, um die Wohnungsknappheit erfolgreich zu bekämpfen und einen stabilen Wohnungsmarkt zu gewährleisten.

Steigende Energiepreise

Die stark steigenden Energiepreise entstehen durch die hohe Abhängigkeit zu fossilen Brennstoffen aus Russland. Diese Abhängigkeit steht derzeit unter großem politischem Druck, weswegen an vielen Stellen eine Entwicklung hin zu alternativen Energiequellen gefordert wird.

Dies wird auch Immobilienbesitzer*innen stark treffen, da eine Umstellung von fossilen auf klimaschonende Energiequellen mit erheblichen Investments einhergeht. Dabei sollte jede Immobilie individuell hinsichtlich Nachhaltigkeitskriterien bewertet werden. Sicher ist aber, dass die derzeitige Lage in der Ukraine die Forderungen nach einer noch schnelleren Umsetzung und Gesetzesvorgaben mit sich bringt. Besonders Besitzer*innen von Immobilien mit schlechten Energieratings sollten sich daher frühzeitig mit diesem Thema auseinandersetzen. Sonst laufen Sie Gefahr, vor ungeplanten und hohen Sanierungskosten überrascht zu werden.

Es empfiehlt sich, bereits heute die eigene Immobilie hinsichtlich der Kriterien der Nachhaltigkeit sowie der Abhängigkeit von fossilen Brennstoffen zu untersuchen. Besonders der Abhängigkeit von Gas und anderen fossilen Brennstoffen sollten Sie bereits frühzeitig entgegenwirken. Greifen Sie auf Anbieter nachhaltiger Energiequellen zurück. Expert*innen raten dabei Immobilienbesitzer*innen, sich frühzeitig um alternative Energiequellen zu bemühen. Diese sind häufig vielmals günstiger als die fossilen Brennstoffe.  In jedem Fall steigern nachhaltige Kriterien die Zukunftssicherheit und die Attraktivität des Objekts.