Mietvertrag im Scheidungsfall
22.03.2024
Autor/-in
Benjamin Hofmann
Kategorien
- Mieten
Wer darf den Mietvertrag im Scheidungsfall übernehmen? Welche Rolle spielt das Mietrecht bei Scheidungen und wann kann ein Scheidungsrichter die Weitergabe der Mietrechte gerichtlich veranlassen? Was ist bei Scheidungsvergleich und was bei Vermögensaufteilung zu beachten?
Abtretung des Mietrechts im Falle einer Scheidung
Grundsätzlich gilt auch bei Scheidung, dass Rechtsverhältnisse nicht ohne Vermieter und den Voraussetzungen des MRG geschaffen werden können. Denn völlig unabhängig vom eigentlichen Scheidungsrecht gelten zur Weitergabe von Mietrechten alle Bedingungen des MRG §12 für Lebende.
Wie wirkt sich MRG §12 auf einen Scheidungsvergleich aus?
Ganz gleich, wie Sie als Ehegatten sich im Scheidungsfall verglichen haben, wenn Ihr Vermieter dem Vergleich nicht zugestimmt, müssen Sie alle Bedingungen des Mietrechtsgesetzes zum Eintritt in Mietrechte erfüllen. Anders lautende Vergleichsvereinbarungen sind ohne Zustimmung des Vermieters unwirksam.
Wie wirkt sich MRG §12 auf einvernehmliche Scheidungen aus?
In einer einvernehmlichen Scheidung nach § 55a Ehegesetz ist die Einigung über Vermögen und der Wohnungsfrage Voraussetzung für die Scheidung. Auch wenn das Scheidungsgericht einen Alleinmieter durch den Ehegatten ersetzen oder bisher gemeinsame Mietrechte an einen übertragen kann, müssen die Eintrittsvoraus-setzungen des MRG gegeben sein.
Für den Fall, dass der Vermieter der Aufteilungsregelung des Scheidungsgerichtes nicht zustimmt, wird eine gerichtliche Entscheidung erforderlich, der Ihr Vermieter beigezogen wird.
Was passiert bei einer Scheidung mit Vermögensaufteilung?
Für den Fall, dass Sie keine Einigung mit Ihrer Ehegattin oder Ihrem Ehegatten finden konnten und das Gericht gemäß § 87 Abs 2 Ehegesetz im Aufteilungs-verfahren anordnet, müssen die Voraussetzungen des MRG §12 nicht gegeben sein. Das Scheidungsgericht braucht in diesem Fall keine Rücksicht auf das MRG und auch nicht Ihren ggf. widersprechenden Vermieter nehmen.
Wie ist die Rechtslage für in Scheidung lebende Ehegatten?
Leider ist der eigentliche Knackpunkt die Zeit zwischen Trennung und rechtskräftiger Scheidung. Denn i.d.R. zieht einer der Ehegatten aus und verstößt somit gegen eine der Grundvoraussetzungen des §12 MRG. Der Eintritt in die Mietrechte ist für Eheleute, eingetragene Partner, Verwandte direkter Linie und Wahlkinder möglich, wenn der gemeinsame Haushalt mindestens 2 Jahre bestand.
Die Rechtsprechung geht hier leider keinen einheitlichen Weg.
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Zusatzinformationen für Vermieter
Sie als Vermieter haben durch den Mietvertrag Ihren Mietern ein Gebrauchsrecht eingeräumt, kein explizites Wohnrecht im Sinne eines im Grundbuch eingetragenen und notariell bestätigten Wohnrechtes.
Kommt es bei Ihren Mietern nun zur Trennung, stellt sich die Frage, an welchen Teil des Ehepaares das Wohnrecht bei Scheidung an der Wohnung (im Sinne des Mietrechts als Gebrauchsrecht) übertragen wird.
Dabei ist in Österreich nicht entscheidend, wer als Hauptmieter eingetragen ist, sondern es gilt der Umstand des Bedarfes, wenn die beiden Eheleute keine Einigung erzielen können. Dann nämlich prüft ein Gericht, welchem der beiden Partner das Wohnrecht zugesprochen wird.
Grundsätzlich gibt es zwei Fälle, die bei einer Scheidung für Sie als Vermieter hinsichtlich des Mietvertrages auftreten können:
Beide Ehepartner haben einen gemeinsamen Mietvertrag abgeschlossen
Besteht ein gemeinsamer Mietvertrag, sind also beide Partner als Hauptmieter eingetragen, bleiben auch beide, nun ehemaligen Partner im Mietvertrag stehen. Daran ändert sich auch nichts, wenn ein Partner (zum Beispiel wegen des in Österreich vorgeschriebenen Trennungsjahres) noch vor der Scheidung auszieht.
Um dem Mietvertrag zu ändern, müssen alle drei Parteien, beide Hauptmieter und Sie als Vermieter, die Änderungen des Vertrages einstimmig beschließen. Einigen sich die beiden Eheleute darauf, wer in der Wohnung verbleibt, können Sie den Mietvertrag auf diesen Partner abändern. Allerdings besteht die Möglichkeit, dass Sie als Vermieter nicht zustimmen. Dann muss nach einer neuen Einigung gesucht werden, oder die Mieter treffen untereinander, zumindest eine vorläufige, schriftliche Vereinbarung. In dieser verzichtet ein Partner auf die Ausübung der Mietrechte und zahlt dann auch keinen Mietzins mehr.
Allerdings ist er dann vielleicht nicht mehr seinem Partner gegenüber in der Mietzinspflicht, Ihnen als Vermieter gegenüber aber dennoch. Sie können in diesem Fall also auch die Mietzahlung beim Ex-Partner, der nicht mehr in der Wohnung wohnt, einklagen. Können sich die beiden Ex-Partner nicht darüber einigen, wer in der Wohnung verbleibt, und wer auszieht, bleiben beide bis zum rechtskräftigen Vertragsende in allen Pflichten des Mieters. In diesem Fall muss der Rechtsweg klären, wer in der Wohnung verbleiben darf. Dabei wird von einem Gericht geprüft, bei welchem Partner der dringlichere Wohnbedarf besteht.
Berücksichtigt wird dabei neben Alter, Berufstätigkeit, finanzielle Lage und Gesundheitszustand auch der Verbleib der gemeinsamen Kinder, wenn vorhanden. Ist die Vermögensaufteilung und damit auch das Wohnrecht bei Scheidung gerichtlich festgelegt, müssen Sie als Vermieter die gerichtlich beschlossene Änderung ohne Einspruchsmöglichkeit umsetzen.
Nur ein Ehepartner ist der Hauptmieter der Wohnung
Grundsätzlich kann ein Mieter, der bei Ihnen im Mietvertrag als Hauptmieter eingetragen ist, nicht ohne Ihre Zustimmung die Wohnung weitergeben. Allerdings greift bei Ehepaaren eine Ausnahme. Ein geschiedener Ehegatte kann nämlich tatsächlich ohne Ihre Zustimmung in das Mietverhältnis eintreten. Das wird durch den MRG §12 für Lebende geregelt. Dies kommt aber nur zur Anwendung, wenn das Mietverhältnis voll dem Mietrechtsgesetz unterliegt.
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