Verkauf und Rückmiete von Immobilien
31.05.2024
Autor/-in
Benjamin Hofmann
Kategorien
- Mieten
- Verkauf
Das Verkauf & Rückmiete-Modell ist eine spezielle Form des Immobilienverkaufs, bei der der Verkäufer seine Immobilie verkauft, jedoch weiterhin darin wohnen bleibt und eine ortsübliche Miete zahlt. Dieses Modell ermöglicht es, einen höheren Verkaufspreis zu erzielen, ohne aus der vertrauten Umgebung ausziehen zu müssen.
Für wen ist ein Verkauf mit Mietvertrag sinnvoll?
Ein Verkauf mit Rückmiete lohnt sich besonders für Personen, die Kapital aus ihrer Immobilie gewinnen möchten, aber weiterhin darin wohnen bleiben wollen. Dies ist besonders nützlich, wenn:
- Die Kosten der Instandhaltung zur großen Belastung werden.
- Absehbar ist, dass die Immobilie sonst nicht abbezahlt werden kann.
Wichtig ist, dass man mit dem Verzicht auf umfassendere Rechte und Nutzungsmöglichkeiten einverstanden ist, die man als Eigentümer hatte.
Verkauf mit Mietvertrag: So gehen Sie vor
- Übersicht verschaffen: Informieren Sie sich über verschiedene Modelle der Immobilienverrentung und das Verkauf & Rückmiete-Modell.
- Anbieter finden: Wählen Sie einen Anbieter und geben Sie diesem die benötigten Informationen über sich und Ihre Immobilie.
- Immobilienbewertung: Der Anbieter wird Ihre Immobilie bewerten lassen. Es kann sich lohnen, selbst einen Gutachter zu beauftragen.
- Kaufangebot prüfen: Erhalten Sie ein Kaufangebot und prüfen Sie dieses sorgfältig.
- Verkaufsvertrag abschließen: Überzeugt das Angebot, schließen Sie einen notariell beurkundeten Verkaufsvertrag ab.
- Miete zahlen: Nach dem Verkauf erhalten Sie den Kaufpreis und beginnen, Miete zu zahlen.
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Rechte nach einer Rückvermietung
Nach einer Rückvermietung behalten Sie Ihr »Wohnrecht« und zahlen Miete. Die Nutzung beschränkt sich auf im Verkaufs- und Mietvertrag erwähnte Personen und kann nicht übertragen werden. Veränderungen an der Immobilie, wie altersgerechte Umbauten, bedürfen der Zustimmung des Eigentümers.
Das sollte im Vertrag geregelt sein
- Miete und Nebenkosten: Klare Regelungen zur Höhe der Miete und der Nebenkosten.
- Pflichtenverteilung: Festlegung, wer welche Pflichten übernimmt.
- Vertragsbefristung: Dauer des Vertrags, beispielsweise bis zum Lebensende des Verkäufers/Mieters.
Tipp: Lassen Sie die Verträge von einem Rechtsanwalt prüfen.
Wann ist eine Kündigung möglich?
Eine Kündigung durch den Mieter ist in der Regel normal möglich. Der Vermieter kann hingegen keine ordentliche Kündigung aussprechen. Das »Wohnrecht« des Verkäufers wird notariell beglaubigt und im Grundbuch an erster Stelle eingetragen, wodurch es auch bei einer Zwangsversteigerung infolge der Insolvenz des neuen Eigentümers geschützt bleibt.
Welche Gebäude kann man verkaufen und rückmieten?
Ein Rückmietverkauf ist für Wohnungen, Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser möglich. Auch Gewerbeimmobilien werden oft auf diese Weise verkauft, um die Liquidität von Unternehmen zu verbessern.
Wer kauft Immobilien mit Rückmiete?
Potenzielle Käufer sind sowohl private Käufer als auch institutionelle Investoren. Diese nutzen die Immobilie entweder als Kapitalanlage oder planen, sie später selbst zu nutzen. Ein Verkauf mit Rückmiete kann auch eine Möglichkeit darstellen, Eigentum innerhalb der Familie weiterzugeben.
Der große Vorteil: Höherer Verkaufspreis
Durch den Verkauf und die anschließende Nutzung als Mieter erhalten Sie in der Regel einen höheren Preis für Ihre Immobilie als bei anderen Modellen zur Liquiditätsgewinnung. Zudem tragen Sie nicht länger allein die Instandhaltungskosten.
Darauf sollten Sie achten
- Vergleiche anstellen: Nicht nur Angebote zum Rückmietverkauf vergleichen, sondern auch andere Verrentungsmodelle.
- Verkauf an Bekannte oder Unternehmen: Überlegen Sie, ob Sie an eine bekannte Person oder an ein Unternehmen verkaufen möchten.
- Fairer Preis und angemessene Miete: Lassen Sie den Wert Ihrer Immobilie von einem Sachverständigen einschätzen und achten Sie auf eine angemessene Miete.
- Lebenslanger Mietvertrag: Stellen Sie sicher, dass Ihr Mietvertrag bis zu Ihrem Lebensende gilt.
Fazit
Ein Rückmietverkauf ist eine gute Option für Immobilienbesitzer, die mehr Liquidität benötigen und die Verantwortung für die Instandhaltung abgeben möchten, aber weiterhin in ihrer Immobilie wohnen bleiben wollen. Die großen Vorteile sind der höhere Verkaufspreis und die Entlastung von den Instandhaltungskosten. Nachteile können eine potenziell steigende Miete und der Verzicht auf viele Eigentümerrechte sein.
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