Das Bauträger­vertragsgesetz, was ist da wichtig?

Was ist ein Bauträgervertrag?

Der Bauträgervertrag ist ein Vertrag zwischen einer Bauträgerin oder einem Bauträger und einer Erwerberin oder einem Erwerber, eben über den Erwerb von:

• Eigentum
• Wohnungseigentum
• Einem Baurecht
• Einem Bestandsrecht
• Sonstigen Nutzungsrechten einschließlich Leasing

Und zwar an Gebäuden, Wohnungen oder Geschäftsräumen, die erst errichtet oder komplett erneuert werden. Daher fallen Verträge über bereits bestehende Wohnungen nicht darunter. Ein Bauträgervertrag muss immer schriftlich verfasst werden.

Wer ist Bauträgerin oder Bauträger?

Bauträgerin oder Bauträger ist, wer sich verpflichtet der Erwerberin oder dem Erwerber die angeführten Rechte zu verschaffen. Es kann sich somit um eine natürliche oder juristische Person handeln, eine Bauträgerin oder einen Bauträger mit gemeinnützigen oder anderen Absichten.

Wer ist Erwerberin oder Erwerber?

Erwerberin oder Erwerber ist, wer Anspruch auf den Erwerb der genannten Rechte gegen eine Bauträgerin oder einen Bauträger hat. Da in der Praxis (aus steuerlichen Gründen und Kostengründen) häufig die Bauträgerin oder der Bauträger nicht zugleich auch die Eigentümerin oder der Eigentümer der Liegenschaft ist, liegt ein Bauträgervertrag aber auch dann vor, wenn die Erwerberin oder der Erwerber das eigene Recht an der Liegenschaft von einer dritten Person erwirbt und damit die Errichtung oder umfassende Erneuerung eines Gebäudes verbunden ist. Die beiden Verträge bilden eine wirtschaftliche Einheit.

Anwendungsbereich des BTVG

Das BTVG ist nur auf Bauträgerverträge anzuwenden, bei denen die Erwerberin oder der Erwerber vor der Fertigstellung vereinbarungsgemäß Zahlungen von mehr als € 150,- pro Quadratmeter Nutzfläche an die Bauträgerin oder den Bauträger zu leisten hat. Zum Schutz vor übereilten Vertragsabschlüssen sieht das BTVG zwei, voneinander zu trennende »gesetzliche Rücktrittsrechte« vor:

Rücktritt wegen mangelhafter Vorausinformation (§ 5 Abs 1 Z 1 – 5 BTVG)

Der Erwerberin oder dem Erwerber sind bis spätestens eine Woche vor Abgabe der Vertragserklärung alle wichtigen Informationen über das zu erwerbende Objekt (also alle relevanten Vertragsinhalte) sowie der genaue Wortlaut der geplanten Absicherung schriftlich zu übermitteln.

Rücktritt wegen Nichterhalt einer Förderung (§ 5 Abs 3 BTVG) 

Unterbleibt eine dem Vertrag zugrundegelegte Wohnbauförderung ganz oder in erheblichem Ausmaß aus Gründen, die nicht bei der Erwerberin oder beim Erwerber liegen, so steht dieser Person ebenfalls ein Rücktrittsrecht zu.

Rücktrittsfrist und -erklärung

Bei einem Rücktritt wegen mangelhafter Vorausinformation kann die Erwerberin oder der Erwerber von seiner Vertragserklärung (Anbot) oder vom Vertrag zurücktreten. Der Rücktritt kann bis zum Zustandekommen des Vertrages (und zwar hier ohne Rücktrittsfrist) erklärt werden. Ab Zustandekommen des Vertrages beträgt die Rücktrittsfrist 14 Tage. Die Frist beginnt frühestens ab Zustandekommen des Vertrags, mit dem Tag, an dem die Erwerberin oder der Erwerber die genannten Informationen (§ 4 BTVG) sowie eine Belehrung über das Rücktrittsrecht schriftlich erhält.

Bei Ausbleiben der »versprochenen« Wohnbauförderung beträgt die Rücktrittsfrist ebenfalls 14 Tage. Der Fristenlauf beginnt mit dem Tag des Erhalts der entsprechenden Nachricht sowie der schriftlichen Belehrung über das Rücktrittsrecht.

Das Sicherungsmodell gemäss BTVG?

Um die Erwerberin oder den Erwerber vor dem Verlust seiner geleisteten Zahlungen zu schützen, muss zumindest eines der gesetzlichen Sicherungsmodelle dem Vertrag zugrundegelegt werden. Vor Vorliegen einer entsprechenden Sicherung werden Ansprüche der Bauträgerin oder des Bauträgers gegenüber der Erwerberin oder dem Erwerber nicht fällig.

Die Sicherungspflicht endet erst nach tatsächlicher Übergabe des fertiggestellten Vertragsgegenstandes und nach Erlangung der vereinbarten Rechtsstellung der Erwerberin oder des Erwerbers.

Der Gesetzgeber sieht 3 »Hauptsicherungsmodelle« vor:

• Schuldrechtliche Sicherung durch Garantie oder Versicherung (z.B. Bankgarantie)
• Grundbücherliche Sicherung mit Ratenplan und mit Abwicklung durch Treuhänderin oder Treuhänder. Dies ist die häufigste Form.
• Pfandrechtliche Sicherung, respektive Pfandrecht auf einer anderen Liegenschaft

Ratenpläne gem. BTVG

Bei den Ratenplänen handelt es ich kurz gesagt um Zahlung nach Baufortschritt, wobei die höchstmöglichen Raten festgelegt sind. Man kann grundsätzlich zwischen Ratenplan A und Ratenplan B frei wählen.

• Ratenplan A sieht für die Bauträgerin oder den Bauträger zu Beginn des Projektes günstigere Konditionen vor, die eine raschere Auszahlbarkeit der Kaufpreisraten gewährleisten.
   
• Ratenplan B ist hingegen langsamer und sichert die Erwerberin oder den Erwerber stärker ab. Sollte der Erwerb des Objektes der Deckung des dringenden Wohnbedürfnisses der Erwerberin oder des Erwerbers oder eines nahen Angehörigen dienen, darf der Ratenplan A nur dann vereinbart werden, wenn die Bauträgerin oder der Bauträger eine Zusatzsicherung (z.B. Bankgarantie oder Versicherung) in Höhe von mindestens 10 % des Kaufpreises zur Verfügung stellt. Können sich die Parteien nicht auf eine Zusatzsicherung einigen, oder möchte der Bauträger keine Zusatzsicherung anbieten, darf in den Fällen des dringenden Wohnbedürfnisses nur der erwerberfreundlichere Ratenplan B vereinbart werden.

Wie schauen nun die Ratenpläne konkret aus?

Ratenplan A

Zahlung nach Baufortschritt. Hier die höchstmöglichen Raten:

• 15% bei Baubeginn und vorliegender rechtskräftiger Baubewilligung
• 35% nach Fertigstellung des Rohbaus und des Daches
• 20% nach Fertigstellung der Rohinstallation
• 12% nach Fertigstellung der Fassade u. Fenster inkl. Verglasung
• 12% nach Bezugsfertigstellung oder bei vereinbarter vorzeitiger Übergabe des Vertragsgegenstandes
• 4% nach Fertigstellung der Gesamtanlage
• Restbetrag nach Ablauf von 3 Jahren ab der Übergabe des Vertragsgegenstandes, sofern keine Garantie oder Versicherung für allfällige Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche von der Bauträgerin oder vom Bauträger beigebracht wird.

Ratenplan B

Zahlung nach Baufortschritt. Hier die höchstmöglichen Raten:

• 10% bei Baubeginn und vorliegender rechtskräftiger Baubewilligung
• 30% nach Fertigstellung des Rohbaus und des Daches
• 20% nach Fertigstellung der Rohinstallation
• 12% nach Fertigstellung der Fassade u. Fenster inkl. Verglasung
• 17% nach Bezugsfertigstellung oder bei vereinbarter vorzeitiger Übergabe des Vertragsgegenstandes
• 9% nach Fertigstellung der Gesamtanlage
• Restbetrag nach Ablauf von 3 Jahren ab der Übergabe des Vertragsgegenstandes, sofern keine Garantie oder Versicherung für allfällige Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche von der Bauträgerin oder vom Bauträger beigebracht wird.

Treuhänderin oder Treuhänder – prüfende Instanz

Die Bauträgerin oder der Bauträger ist verpflichtet – mit Ausnahme bei der schuldrechtlichen Sicherung (Erinnerung: Garantie oder Versicherung) – bereits bei Vertragsabschluss eine Treuhänderin oder einen Treuhänder zu bestellen, die oder der sozusagen als »prüfende Instanz« fungieren soll.

Die Treuhänderin oder der Treuhänder hat im Wesentlichen folgende Aufgaben

• Belehrung der Erwerberin oder des Erwerbers
• Sicherungspflichten überwachen
• Rechnungslegung (min. einmal pro Jahr)
• Überwachung Ratenplan

Der Haftrücklass?

Dieser Haftrücklass stellt eine Sicherheit dafür dar, dass während der Gewährleistungsfrist von drei Jahren ab Übergabe auftretende Baumängel von der Bauträgerin oder vom Bauträger trotz vorangehender Aufforderung nicht innerhalb angemessener Frist behoben werden. Im Bauträgervertrag gibt es daher eine Regelung zum »Haftrücklass«.

Diese Rückstellung muss mindestens 2 % vom Gesamtkaufpreis betragen. Der Haftrücklass kann durch eine Garantie oder Versicherung, welche zumindest diesen Betrag umfasst, ersetzt werden. Die letzte Kaufpreisrate von 2% darf daher nur dann ausbezahlt werden, wenn die entsprechende Garantie oder Versicherung vorliegt.

Fazit: Das BTVG dient also zur Absicherung von Zahlungen durch Käuferinnen und Käufer!