Liebhaberei: Wann spricht man davon?
29.12.2023
Autor/-in
Benjamin Hofmann
Kategorien
- Vermittlung
- Vermieten
- Mieten
Liebhaberei bezieht sich auf steuerliche Aspekte im Zusammenhang mit dem Besitz und der Nutzung von Immobilien, insbesondere wenn es darum geht, ob eine Tätigkeit als wirtschaftlich tragfähiges Unternehmen oder als liebhabermäßige Betätigung betrachtet wird. Im Folgenden werfen wir einen Blick auf die Grundlagen der steuerlichen Liebhaberei in der Immobilienwelt.
Die Einkommensteuer umfasst nur Einkünfte aus einer Beteiligung am Wirtschaftsleben mit ernsthaftem Gewinnstreben. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind nur dann als Einkunftsquelle steuerlich anerkannt, wenn die Möglichkeit besteht einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten auf Dauer zu erzielen. Bei überwiegenden negativem steuerlichen Ergebnis sind weder erzielte Einnahmen, noch verausgabte Werbungskosten in der Steuererklärung aufzunehmen.
Die gesetzliche Grundlage
Ob eine Liebhaberei vorliegt, ist in der Liebhaberrichtlinie 2012 bzw. Liebhabereiverordnung geregelt.
Die Prüfungsschritte der Steuerbehörde bei Anfall von Verlusten
Die Abgabenbehörde hat ab den ersten Anfall von Verlusten die Liebhabereiprüfung einzuleiten, die folgende Prüfschritte beinhaltet:
Vorprüfung
In der Vorprüfung wird untersucht ob überhaupt eine ernst gemeinte Vermietungsabsicht bzw. Vermietungstätigkeit besteht und somit eine grundsätzliche Steuerbarkeit besteht.
Die häufigsten Anwendungsfälle sind:
- Vermietung an unterhaltspflichtige Personen, wenn der Mietzins im Wesentlichen aus dem Unterhalt bezahlt wird
- Fremdunübliche Mietverhältnisse zwischen nahen Angehörigen
- Bloße Gebrauchsüberlassung zwischen Miteigentümern sowie Bewohnen eines Gebäudes ausschließlich von Miteigentümer oder diesen nahe stehenden Personen
- Vermietung der gemeinsamen Ehewohnung an einen der Ehegatten.
Beurteilungseinheit
Beurteilungseinheit bei den Überschusseinkünften ist die einzelne Einkunftsquelle. Dies ist bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung im Allgemeinen das einzelne Miethaus sofern nicht für die einzelnen Wohnungen eine gesonderte Bewirtschaftung zu erkennen ist. Bei Vermietung von Eigentumswohnungen ist die Prüfung für die einzelne Wohnung anzustellen (Ausnahme einheitliche Bewirtschaftung)
Betätigungsart
Als nächster Schritt ist die Zuordnung der Betätigungsart zu prüfen. Es ist zu unterscheiden ob die Vermietung als große oder kleine Vermietung anzusehen ist.
Beurteilung und Rechtsfolgen
Die einheitliche Liebhabereibeurteilung betrifft nur Zeiträume gleicher Bewirtschaftung. Von einer Änderung der Bewirtschaftung ist auszugehen, wenn der Vermieter vor Erzielung eines Gesamtüberschusses unteranderem folgende Maßnahmen setzt:
- Außerplanmäßige Tilgung von Darlehen, außer die Tilgung wurde bereits bei Beginn in der Prognoserechnung innerhalb von 10 Jahren dargestellt.
- Aufgrund der Durchführung von baulichen Maßnahmen und Sanierung wird ein höherer Mietzins erzielt oder eine Kategorie Anhebung erreicht.
- Begründung von Wohnungseigentum, sofern nicht von Anfang an geplant und in Prognoserechnung dargestellt.
- Übergang von einer saisonalen zu einer ganzjährigen Vermietung, Übergang der Fremdenzimmervermietung zur Dauervermietung
- Wegfall eines Fruchtgenussrechtes
Liebhabereiprüfung bei Vermietung und Verpachtung
Liebhabereivermutung "Kleine Vermietung"
Die kleine Vermietung ist laut Liebhabereiverordnung eine Bewirtschaftung von Mietobjekten, die der typischen Lebensführung zuzuordnen sind. Bei Eigenheimen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Mietwohngrundstücken mit qualifizierten Nutzungsrechten wird vermutet, dass keine Einkunftsquelle vorliegt.
Einkunftsquellenvermutung "Große Vermietung"
Bei der großen Vermietung handelt es sich um eine typische erwerbswirtschaftliche Betätigung. Darunter fällt die Überlassung von Gebäuden, deren Größe und Bauart eine Eigennutzung ausschließt. Bei den Vermietungsobjekten handelt es sich üblicherweise um nicht parifizierte Zinshäuser, Geschäfts- und Büroobjekte und Lagerhallen.
Bei diesen Objekten wird immer eine Einkunftsquelle vermutet.
Bei der kleinen Vermietung
Es ist mit Hilfe einer Prognoserechnung nachzuweisen, dass ein Totalgewinn bereits nach 20 Jahren erwirtschaftet wird. Die angeführte Frist kann sich um 3 Jahre verlängern, wenn die Immobilie erst errichtet oder saniert worden ist, vom erstmaligen Anfallen von Aufwendungen bis zum Vermietungsbeginn.
Bei der großen Vermietung
Gemäß Liebhaberei Verordnung muss bei der großen Vermietung der zur Anerkennung als Einkunftsquelle erforderliche Gesamtüberschuss in einer Periode von höchstens 25 Jahren erwirtschaftet werden. Dazu kommen noch maximal 3 Jahre Bauzeit bzw. Sanierungszeit
Die Prognoserechnung
Mit der Prognoserechnung wird der Finanzbehörde nachgewiesen, ob die Vermietung der Immobilie als Liebhaberei einzustufen ist oder nicht. Der Gewinn muss in einem absehbaren, überschaubaren Zeitraum erwirtschaftet werden (20 Jahre kleine Vermietung, 25 Jahre große Vermietung, zusätzlich 3 Jahre bei Errichtung oder Sanierung). Die plausible Prognoserechnung beinhaltet realistische zu erwartende Einnahmen und Ausgaben unter folgenden Anforderungen:
- Einbeziehung aller Jahre der Betätigung: ab Anfall der ersten Ausgaben, auch Errichtungs- bzw. Sanierungskosten sind einzubeziehen
- Zukünftige Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten: zwingend anzusetzen, Frage ob tatsächliche Aufwendungen angefallen sind ist nicht entscheidend, Alter und Zustand der jeweiligen Immobilie muss aber berücksichtigt werden
- Ansatz realistischer Mietzinssteigerungen: abgeleitet aus tatsächlich vereinbarten oder beabsichtigten Mietvertragsklauseln, Indexierung der Mieterträge mit realistischen Inflationserwartungen
- Berücksichtigung des Mietausfallsrisiko bzw. Leerstandrisikos: Ausmaß hängt von Lage und Zustand der Immobilie ab
- Ansatz realistischer Fremdkapitalzinsen und Fremdwährungsrisiken: entsprechend dem abgeschlossenen oder abzuschließenden Kreditvertrages anzusetzen, beabsichtigte außerplanmäßige Tilgungen müssen in einem zeitlichen Rahmen von zehn Jahre geplant sein
- Orientierung an tatsächliche Verhältnisse: basiert auf realistische Annahmen bzw. den konkreten Bewirtschaftungsdaten.
Änderungsmöglichkeiten bei der Prognoserechnung
Es dürfen Adaptierungen bei der Prognoserechnung vorgenommen werden. Und zwar:
- Herstellungskosten die auf Grund der Teilabsetzungen nach §28 Absatz 3 (§3-5 MRG, Sanierungsförderungen, Denkmalschutz) auf fünfzehn Jahre verteilt sind, dürfen in der Prognoserechnung auf die Restnutzungsdauer abgesetzt werden.
- Unterliegen die Einnahmen gesetzlichen Mietzinsbeschränkungen (Friedenskronen, Kategorie, Erhaltungsbeitrag, Richtwert, angemessener Mietzins) können statt den tatsächlichen Mieteinnahmen, marktübliche, fiktiv freie Mieten angesetzt werden.
Erlöse aus Veräußerung der Einkunftsquelle (Mietobjekt) dürfen nicht angesetzt werden.
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Benjamin Hofmann
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