Immobilie verkaufen oder vermieten Immobilienmakler/-in werden

Rufen Sie uns an unter +43 1 236 87 33 00

Montag – Freitag
08:00 – 12:00 und 13:00 – 17:30 Uhr

Gerne rufen wir Sie auch zurück:

BETTERHOMES verarbeitet Ihre personenbezogenen Daten auf der Rechtsgrundlage von Art. 6 Abs 1 lit b DS-GVO (vertragliche oder vorvertragliche Regelung). Hierzu haben wir für Sie weitere Informationen zusammengestellt, die Sie unter Datenschutz elektronisch abrufen oder in unserer Geschäftsstelle einsehen können.

Dieses Formular ist durch reCAPTCHA geschützt. Es gelten die Datenschutzerklärung und Nutzungsbedingungen von Google.

Die Problematik von Mietvertrags­formularen

27.06.2024
Mann und Frau am Tisch, schauen sich einen Mietvertrag an

Autor/-in

Benjamin Hofmann

Kategorien

  • Mieten
  • Vermieten

Das Thema Mietvertragsformulare ist für viele Mieter und Vermieter von großer Bedeutung. Oft werden standardisierte Vertragsvorlagen verwendet, die nicht individuell auf die spezifischen Bedürfnisse und Gegebenheiten der Mietparteien angepasst sind. Dies kann zu rechtlichen Unsicherheiten und im schlimmsten Fall zu Benachteiligungen führen. In diesem Blogbeitrag schaffen wir Transparenz und bieten Mietern als auch Vermietern eine Orientierungshilfe, um rechtssichere und faire Mietverträge abzuschließen.

Grundsätzliche Bestimmungen

Bestimmungen in Mietvertragsformularen, die ungewöhnliche Inhalte haben und von einem Vertragsteil (meistens Vermieter) verwendet werden, werden nicht Vertragsbestandteil, wenn sie dem anderen Teil nachteilig sind und er mit ihnen auch nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild der Urkunde, nicht zu rechnen brauchte.

Einseitige Formulierung

Mietverträge, die einseitig vorformuliert wurden, gelten als Vertragsformblatt. Solche einseitig vorformulierten, nicht für den Einzelfall ausgehandelten Vertragsklauseln führen zu einer Unterwerfungssituation des anderen Vertragspartners. Solche Mietvertragsformulare unterliegen sowohl einer Geltungskontrolle als auch einer Inhaltskontrolle.

  • Geltungskontrolle: Überraschende Vertragsbestandteile werden nicht Vertragsinhalt.
  • Inhaltskontrolle: Vertragliche Vereinbarungen zu Lasten einer Vertragspartei werden unwirksam.

Ein Mietvertragsformular liegt nicht vor, wenn der Mieter selbst den Mietvertrag vorgelegt hat oder beide Vertragspartner gemeinsam den Vertrag erstellt haben. Ob ein Mietvertragsformular vorliegt, hängt immer davon ab, ob eine Individualvereinbarung besteht oder nicht. Das ausgehandelte "Vertragsergebnis" stellt eine Individualvereinbarung dar und verhindert die Anwendbarkeit einer Geltungs- und Inhaltskontrolle.

Individualvereinbarung vs. Formblatt

Für die Qualifizierung eines Mietvertrages als Vertragsformblatt ist es nicht ausreichend, dass einzelne Vertragsbestimmungen erörtert oder bewusst gemacht wurden oder ein Vertragspartner über eine Bestimmung belehrt wird. Es muss erkennbar sein, dass der Verwender zur Änderung eines Textes bereit war. Ein bloßes Besprechen eines Formulartextes ist keine individuelle Vereinbarung, sondern ein vorformulierter Mietvertrag.

Auch Mietverträge, die unter Verwendung von auf den Einzelfall angepassten Textbausteinen erstellt werden, unterliegen einer Geltungs- und Inhaltskontrolle. Vervielfältigte Vertragstexte sind typische Fälle eines Mietvertragsabschlusses aufgrund eines Formblattes.

Prüfung von Mietvertragsformularen

Bei der Prüfung von Mietvertragsformularen nimmt der Richter zuerst die Geltungskontrolle vor, um zu prüfen, ob ein "Überraschungseffekt" vorliegt. Eine Gesamtbetrachtung des Mietvertrages ist notwendig, um zu prüfen, ob Vereinbarungen getroffen wurden, mit denen ein durchschnittlicher Mieter nicht rechnen konnte. Überraschungseffekte sollten durch eine transparente Gliederung vermieden werden.

Als besonderen Vorteil bieten wir Ihnen unseren 48-Stunden-Vorteil: Sie erhalten unsere neuesten Immobilienangebote immer 48 Stunden bevor sie auf allen öffentlichen Immobilienportalen sichtbar sind.

Mann im Anzug mit Stift in der Hand schaut sich ein Formular an

Bestimmungen im Mietvertrag

Wichtige Vertragsbestimmungen

Essenzielle Bestimmungen des Mietvertrages sollten unter entsprechenden Überschriften geregelt werden:

  • Erhaltung des Mietgegenstandes: Hier sollten Vereinbarungen getroffen werden, die die Erhaltung des Mietgegenstandes betreffen.
  • Höhe des Mietzinses: Klare Regelungen zur Höhe des Mietzinses sind notwendig.
  • Mietvertragsdauer: Die Dauer des Mietvertrages muss eindeutig festgelegt sein.

Die Inhaltskontrolle ist der Geltungskontrolle nachgelagert. Das ABGB legt fest, dass eine Vertragsbestimmung, die nicht eine der beiden Hauptleistungen festlegt und einen Teil gröblich benachteiligt, nichtig ist.

Ausgewogene Klauseln

Der Vertragserrichter muss möglichst ausgewogene, im Einzelfall begründete Klauseln schaffen und keine einseitig benachteiligenden Verpflichtungen einer Vertragspartei auferlegen. Die Judikatur hat wiederholt bestimmte Bestimmungen als gröblich benachteiligend eingestuft, wie z.B. nicht präzisierte Besichtigungsrechte des Vermieters oder generelle Haustierhaltungsverbote.

Wartung der Heiztherme

Bei der Vereinbarung einer jährlichen Wartung der Heiztherme ist auf die Wartungsbestimmungen des Herstellers zu achten. Eine Wartungspflicht sollte entsprechend den Wartungsintervallen des Herstellers vereinbart werden. Eine generelle Überwälzung von Erhaltungspflichten kann sich als gröblich benachteiligend erweisen.

Rückstellung der Wohnung

Die häufigsten rechtswidrigen Bestimmungen betreffen die Rückstellung der Wohnung:

  • Bohrverbot: Einschränkt Mieter unzulässig.
  • Ausmalverpflichtung: Bei normaler Benutzung nicht gerechtfertigt.

Eine Klausel, die verlangt, dass die Wohnung im exakt gleichen Zustand zurückgegeben wird, wie sie angemietet wurde, ist unwirksam. Es ist auch nicht zulässig, den Mieter vertraglich zur Ausmalung der Wohnung beim Auszug zu verpflichten.

Fazit

Bei Mietvertragsformularen ist besondere Vorsicht geboten. Gute Beratung ist immer empfehlenswert, um rechtswidrige Klauseln zu vermeiden.

Sie möchten den Wert Ihrer Immobilie ermitteln? Wir unterstützen Sie gerne.

Autor/-in

Benjamin Hofmann

Kategorien

  • Mieten
  • Vermieten

Cookies zur Verbesserung Ihrer Nutzererfahrung

Wir verwenden Cookies, um Inhalte und Anzeigen zu personalisieren, Funktionen für soziale Medien anbieten zu können und die Zugriffe auf unsere Website zu analysieren. Ausserdem geben wir Informationen zu Ihrer Verwendung unserer Website an unsere Partner für soziale Medien, Werbung und Analysen weiter. Unsere Partner führen diese Informationen möglicherweise mit weiteren Daten zusammen, die Sie ihnen bereitgestellt haben oder die sie im Rahmen Ihrer Nutzung der Dienste gesammelt haben. Sie geben Einwilligung zu unseren Cookies, wenn Sie unsere Webseite weiterhin nutzen.

Wir verwenden Cookies, um Inhalte und Anzeigen zu personalisieren, Funktionen für soziale Medien anbieten zu können und die Zugriffe auf unsere Website zu analysieren. Ausserdem geben wir Informationen zu Ihrer Verwendung unserer Website an unsere Partner für soziale Medien, Werbung und Analysen weiter. Unsere Partner führen diese Informationen möglicherweise mit weiteren Daten zusammen, die Sie ihnen bereitgestellt haben oder die sie im Rahmen Ihrer Nutzung der Dienste gesammelt haben. Sie geben Einwilligung zu unseren Cookies, wenn Sie unsere Webseite weiterhin nutzen.

Welche Variante bevorzugen Sie?