Wie wirkt sich die Inflation auf Immobilien aus?
22.02.2024
Autor/-in
Benjamin Hofmann
Kategorien
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- Kauf
- Verkauf
Für viele stellt die Investition in Immobilien eine attraktive Möglichkeit dar, sich gegen die Inflation abzusichern, da der Wert von Immobilien und die damit verbundenen Mieteinnahmen tendenziell mit der Inflation steigen. Doch die Beziehung zwischen Inflation und Immobilien ist komplex und von verschiedenen Faktoren wie Zinssätzen, wirtschaftlichem Wachstum und dem Angebot-Nachfrage-Verhältnis auf dem Immobilienmarkt abhängig.
Einerseits können steigende Inflationsraten zu höheren Baukosten führen, was wiederum die Preise für neue Immobilien in die Höhe treibt und die Rentabilität von Immobilieninvestitionen beeinflusst. Andererseits kann eine hohe Inflation die Zentralbanken dazu veranlassen, die Zinssätze zu erhöhen, um die Wirtschaft abzukühlen, was die Kreditkosten für den Kauf von Immobilien erhöht und potenziell zu einer Abkühlung des Immobilienmarktes führen kann.
In diesem dynamischen Umfeld ist es für Akteure in der Immobilienwirtschaft entscheidend, die Wechselwirkungen zwischen Inflation, Zinssätzen und Immobilienpreisen zu verstehen, um fundierte Entscheidungen treffen zu können. Ob es darum geht, den richtigen Zeitpunkt für den Kauf oder Verkauf einer Immobilie zu bestimmen, die optimale Finanzierungsstrategie zu wählen oder Investitionsmöglichkeiten zu bewerten – ein tiefgreifendes Verständnis der Inflationsdynamik ist unerlässlich.
Die Inflationsentwicklung der vergangenen Jahre
Wenn wir die Inflationsentwicklung der letzten Jahre mit Blick auf den Immobilienmarkt betrachten, wird deutlich, dass die Auswirkungen weitreichend und komplex sind. Seit 2022 hat die Inflation eine herausfordernde Dynamik in den Immobilienmarkt gebracht, eine Entwicklung, die Anleger und Eigentümer gleichermaßen betrifft.
Experten betonen regelmäßig, dass traditionelle Geldanlagen wie Tagesgeldkonten oder Anleihen durch die Inflation an Wert verlieren, während Sachwerte, insbesondere Immobilien, als robuste Alternative gelten. Diese Perspektive lässt den Schluss zu, dass bei einer Stagnation oder gar Deflation die Immobilienwerte stabil bleiben oder sogar ansteigen könnten, was auf den ersten Blick als vorteilhaft für Immobilienbesitzer erscheint.
Stellen wir uns vor, die Zins- und Inflationssituation im Immobiliensegment würde sich auf ein von Zentralbanken bevorzugtes Niveau einpendeln, mit einer Inflation von zwei Prozent und entsprechenden Zinssätzen für Tagesgeld und langfristige Staatsanleihen. Bei einer angenommenen Inflationsrate von zwei Prozent könnte ein Immobilieninvestor beispielsweise 25.000 Euro in eine zehnjährige Immobilienanleihe investieren. Bei einer Verzinsung von vier Prozent würde dies nominell zu einem Zinsertrag von 10.000 Euro führen. Unter Berücksichtigung der Inflation ergibt sich jedoch ein angepasstes Bild:
Investition: 25.000 €
Summe der Zinserträge: 10.000 €
Gesamtrückzahlung: 35.000 €
Gesamtrückzahlung nach Inflationsanpassung: 28.712 €
Reale Rendite nach Inflation: 1,41 % p.a.
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Inflation und Immobilien
Nun: Investitionen in Geld, Sparbücher, Festgelder, Bausparverträge, Anleihen und Taggelder, erleiden das gleiche Schicksal wie das Geld im Geldbörsel oder unter der Matratze: Am Ende des Tages sind sie weniger wert als der Betrag, der einstmals eingezahlt wurde.
Doch es gibt Wege, die Inflation zu Ihrem Vorteil zu nutzen und aus der Rolle des passiven Opfers herauszutreten. Eine Schlüsselstrategie im Immobiliensektor ist es, die Inflation zu umdrehen und aktiv für sich arbeiten zu lassen.
Beim Erwerb von Immobilien mittels Fremdfinanzierung nutzen Investoren den Effekt der Inflation geschickt aus. Indem sie sich Geld für langfristige Zeiträume wie 10, 15 oder 20 Jahre leihen, zahlen sie den Nominalbetrag über die Jahre zurück, während die Inflation ihre Schuldenlast im Verhältnis zum tatsächlichen Wertverlust des Geldes reduziert. Die Inflation erhöht nicht jährlich die Kreditschuld, was bedeutet, dass die realen Rückzahlungskosten sinken.
Nehmen wir an, jemand leiht sich unter der Annahme einer Inflationsrate von 2 Prozent 100.000 Euro für 25 Jahre. In realen Werten, unter Berücksichtigung der Inflation, zahlt der Kreditnehmer effektiv nur etwa 61.000 Euro zurück – ein strategisch vorteilhafter Zug.
Eine wichtige Lektion aus der aktuellen Wirtschaftslage ist der Wert eines festen Zinssatzes für die Kreditnahme, der das Risiko minimiert. Durch die Investition der geliehenen 100.000 Euro in Immobilien können Investoren die Vorteile der Fremdfinanzierung voll ausschöpfen. Immobilien bieten mehrere Mechanismen, um die Auswirkungen der Inflation zu mildern und sogar daraus Kapital zu schlagen.
Diese Strategie zeigt, wie durch eine kluge Planung und Nutzung von Fremdfinanzierung im Immobiliensektor, Inflation nicht nur als Bedrohung, sondern als Chance genutzt werden kann, um den Wert von Investitionen zu steigern und langfristig finanziellen Mehrwert zu schaffen.
Inflationsbremse bei Immobilien
Gutes Geld, die Fremdfinanzierung, wird mit schlechtem Geld inflationsbereinigt, zurückgezahlt. Weiters gewinnen Immobilien nach wie vor an Wert. Die seit zehn oder 15 Jahren von sogenannten Experten prognostizierte Immobilienblase platzt einfach nicht. Dazu kam im Oktober 2021 eine fast irrwitzig anmutende Meldung aus London. Der völlig überhitzte Immobilienmarkt sollte nach dem Brexit planmäßig zusammenbrechen. Hat er aber nicht gemacht, es gab ein All-time-high …. So viel dazu.
Immobilien sind Sachwerte mit nicht vermehrbaren Ressourcen, dem Grund und Boden. Die Nachfrage bestimmt den Preis.
Inflationsbremse
Im Gegensatz zur inflationssicheren Geldanlage in Gold zahlt eine Immobilie eine regelmäßige Ausschüttung, die Miete. Mit einem Indexmietvertrag koppelt der Vermieter die Miete an den Kaufpreisindex. Der Kaufkraftverlust bei Mieteinnahmen ist, im Gegensatz zum Kaufkraftverlust von Zinsen, (hoffentlich) ausgeschlossen.
Diese Punkte setzen keinen Grundkurs in Betriebswirtschaft voraus, sondern sich anhand eines Inflationsrechners, der Wertentwicklung von Immobilien anhand von Statistiken nachvollziehbar macht.
Zusammenhang zwischen Immobilien und Inflation
Jetzt zum Thema Immobilien und Inflation, wie sieht es aber bei der Frage nach Immobilien und Deflation aus, warum profitierten Vermieter von dem katastrophalen Zinsumfeld der letzten Jahre?
Die Frage ist leicht zu beantworten:
Baugeld war so billig wie nie, wurde mit Zinsen von unter einem Prozent quasi verschenkt. Die Mieten fließen immer weiter, unabhängig davon, ob wir uns in einer Inflations- oder Deflationsphase befinden. Mit anderen Worten, Immobilienbesitzern, Vermietern, kann es gleich sein, ob gerade eine Inflation oder Deflation stattfindet – sie gewinnen immer.
Immobilien als Ausweg aus der Inflation
Die Inflation kann sich auf Immobilien auf verschiedene Weisen auswirken:
Schulden und Immobilienwert
Wenn eine Immobilie finanziert wurde, kann die Inflation positiv wirken. Der Nennwert der Schulden bleibt gleich, während der tatsächliche Wert der Schulden durch die Geldentwertung sinkt. Gleichzeitig steigt der Wert der Immobilie, was für Eigentümer von Vorteil sein kann.
Leitzinsen bei Immobilien und Inflation
Höhere Leitzinsen aufgrund der Inflation können den Immobilienmarkt beeinflussen. Die Europäische Zentralbank (EZB) strebt eine Inflationsrate von zwei Prozent an, die derzeit jedoch weit entfernt ist. Investoren sollten die Auswirkungen der Inflation auf die Zinsen genau im Auge behalten.
Immobilien und Inflation Zukunftsaussicht
Die Dynamik der Preisanstiege hat sich merklich abgeschwächt, nachdem sie in einigen Immobiliensegmenten und Bundesländern enorme Höhen erreicht hatte. Die Nachfrage nach Immobilien bleibt jedoch stark, sowohl bei privaten als auch bei gewerblichen Investoren. Dennoch zögern viele Käufer und Verkäufer angesichts der Unsicherheiten.
Die Bautätigkeit der Projektentwickler hat sich verlangsamt, weshalb weniger Wohnungen auf den Markt kommen werden.
Es ist unwahrscheinlich, dass es zu einem Preisverfall am Wohnungsmarkt kommt, aber die Preise werden voraussichtlich mit wenigen Ausnahmen stagnieren.
Fazit
Insgesamt ist die Beziehung zwischen Immobilien und Inflation komplex und vielschichtig. Investoren und Hausbesitzer sollten sich der aktuellen wirtschaftlichen Faktoren bewusst sein und ihre Entscheidungen sorgfältig abwägen, um die besten Ergebnisse zu erzielen.
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Benjamin Hofmann
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